如何准确计算房地产投资回报率

每年房租/房子总价

（全年的租金-去物业、取暖）/总房款就是投资回报率

一位业界资深人士告诉记者，一般开发商算投资回报，仅仅是一个粗略的方法。例如，一间40平方米的商铺，每平方米1万元，需购房款40万元，加上契税等费用约41.5万元左右。如果出租预算是3500元／月，那么用年出租收入4.2万元除以总投入41.5万元，就得出投资回报率为10%。但实际上，这种计算方法并没有把按揭供楼的利息、出租中介费、出租房的税费及空置损失等计算入内。 建设银行的一位相关负责人告诉记者，如果要算一个比较真实的投资回报率，应该是将累计总收益除于累计总投入得出的数字就是投资回报率，累计总收益包括月租金，投资期内的累计出租月数，累计总投入包括按揭首期房款、保险费、契税、、累计按揭款、累计物业管理费、利息，中介费等等，但是由于租金的涨跌难于预测，加上利息计算也不是一个定数，因此要想算出一个很准确的投资回报率是相当难的，而且计算投资回报率有好几种计算方法，因此，很可能10个人算的投资回报率得出的是10个不同的结果，很难判断谁的计算结果就是准确无误的。既然投资回报率的计算是无定数的，那么，投资者依据开发商打出的投资回报率来进行投资的话，将是一件风险性很大的事情。 贵州大学房地产研究所所长郭峰认为，对于开发商来说，一定会说自己开发的产品投资价值高，但投资者不能凭开发商的介绍来判断该商铺是否具有投资价值，而是要综合地进行评价。郭峰认为，投资商铺要综合考虑地段、交通、位置、管理模式等。目前贵阳出售的商铺主要有独立街铺、商场、产权式商铺等几种，独立街铺的价位相对较高，投资回报相对而言比较有保障，如果商铺所在地段的商业氛围好，加上土地的不可复制性，单价高，投资的回收周期相应就长，但是利润有保证，只不过是投资回收时间的长短问题。购买商场商铺，要多方面地进行考虑，如商场后期的经营者、管理者、运作方式等。一般来说，投资底层风险相对小些。金阳的商铺价格也上万，郭处长认为，由于现在金阳的人气还不够，投资金阳商铺是作长线的投资。而对于产权式商铺，郭所长则表示买家要特别慎重，虽然购买时开发商作出了多种承诺，但这些承诺能否兑现是一个很大的问号，而且很多城市对产权式商铺已经明令禁止，投资者需慎之又慎。 投资就会有风险，广大消费者切勿瞄准高回报率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，最好借助房地产方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。