商品房契税如何征收、征收标准是什么？

各区（市）县房管局（办、所），市房屋产权监理处、房地产交易中心、经营管理处：为了合理引导住房消费，促进成都房地产市场持续健康发展，根据《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，成都市于今年5月制定了《成都市享受优惠政策普通住房具体标准》(成房发[2005]58号)，并报建设部、财政部、国家税务总局备案确认，自2005年6月1日起正式实施。按照国家关于住房平均交易价格定期公布的有关规定，我局对原标准进行适当调整后已报经市政府批准，现印发给你们，请遵照执行。附件：成都市享受优惠政策普通住房的标准成都市房产管理局二零零五年十二月三十日附件成都市享受优惠政策普通住房的标准一、原《成都市享受优惠政策普通住房具体标准》(成房发[2005]58号)(下同)中关于享受优惠政策的普通住房同时满足的条件不变，即享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。二、原《成都市享受优惠政策普通住房具体标准》中关于土地范围的划分不变，即土地范围，成都市五城区（含高新区，下同）按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域范围划分。三、原《成都市享受优惠政策普通住房具体标准》中关于住房平均交易价格，根据市场交易价格的变化做适当调整。成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：二环以内： 4100元/平方米 (原为3780元/平方米)二环至三环之间： 3660 元/平方米 (原为3400元/平方米)三环以外： 3390元/平方米 (原为3270元/平方米)四、成都市五城区以外的其他区（市）县土地范围划分和住房平均交易价格由当地政府或房产主管部门自行制定，并报市房产管理局备案后公布。五、此标准自2006年1月1日起实行。截止2005年12月31日前的交易(新建商品房以合同备案时间为准，二手房以受理买卖过户登记的时间为准)仍按照原来标准执行。

一般情况按国家规定优惠征收,契税按房屋总价的1.5%有些地区近期出台政策取消或减少了优惠,契税按房屋总价的2%7E3% 建议你咨询当地房管局或房产交易中心

契税契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种：一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。一、土地使用权的出让，由承受方交。二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。2、以房产作投资或股权转让。3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收应纳税额的计算1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。税收优惠一、契税优惠的一般规定1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。二、特殊规定1、企业公司制改造一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2、企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税3、企业合并、分立（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。4、企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税5、企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税6、房屋附属设施（今年新增）对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。7、继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税8、其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。契税的征收管理一、纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、契税征管要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。契税（deed tax)在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税的特点：1、契税属于财产转移税。2、契税由财产承受人缴纳。