存量房（二手房）资金监管如何办理？

买卖双方签署《存量房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》。随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》。下一步是买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续。按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方；如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，业内人士认为：无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

存量房（二手房）资金监管是“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）的通俗理解，其是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方（即经纪公司或担保公司，下同）自有的结算账户是分开的不同账户。“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。　　根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转一般分为四种程序：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤：　　第一步，交易双方通过网上签约系统进行买卖合同的签订。截止11月22日，建委批准的设立“专用账户”的房地产经纪机构及交易保证机构共有56家。因此，业内人士建议：存量房交易当事人在与其委托保证机构签署《存量房交易结算资金划转协议》前，最好应核实保证机构的“专用账户”开户许可证明。　　第二步，签署资金划转协议，把房款存入监管账户。交易双方与选定的经纪机构签订《存量房交易结算资金划转协议》之后，客户把除定金外的剩余房款存入经纪公司的在开户银行的“专用账户”，银行会向客户开具交存凭证。经纪公司核实凭证后，开具《存量房交易结算资金托管凭证》。　　第三步，办理产权转移登记，下发新产权证和办结单。经纪公司的过户专员携《存量房交易结算资金托管凭证》，协同交易双方到房地局进行过户。房地局在出具新产权证的同时，向业主开具《转移登记办结单》。　　第四步，银行资金划转。转移登记业务办理完毕时，出售者即可持房屋权属登记部门开具的《转移登记办结单》办理交易结算资金的划转手续。