住房保障法主要有哪些规定？

你好,2010年11月,住房和城乡建设部表示,住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划,并已形成基本住房保障法征求意见稿。主要内容有下面几点:一、适度扩大住房保障范围,关注“夹心层”住房保障 当前中国廉租房和经济适用房制度覆盖面明显偏小,一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。因此,应较快扩大廉租房和经济适用房的覆盖范围,其中廉租房覆盖面宜逐步扩大到城镇居民的5%左右;经济适用房宜覆盖全部中低收入家庭(中等偏下收入、低收入、最低收入家庭)。随着经济发展水平提高,廉租房和经济适用房的保障水平也应该相应提高。 “夹心层”是指购买经济适用住房困难,又不符合进入政府廉租住房条件的城镇居民群体,这是一个很庞大的群体,其比例约占城镇居民的60%左右,虽然随着城镇居民生活水平的不断提高,这一群体会发生较大变化,但仍不失为城镇居民的主体。当前经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求,但由于廉租房的供给只有1%左右,必然出现既不够条件租廉租房,又买不起经济适用房的“夹心层”,这一部分人只能租用经济适用房,但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面,随着商品房价格的上涨,又将出现一批买不起商品房,但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”,住宅市场的结构性矛盾将愈加复杂化。解决城镇居民“夹心层”住房问题,应重点通过提供住房使用权的方式来解决。借鉴发达国家经验,适时推出“可支付租赁住房”,是一种切实可行的解决途径。这种方案的实施,一般需要委托有关机构(公房管理部门)或组建中低收入家庭购、租住房中心收购符合廉租住房标准、价格适中、户型较小的“二手房”和普通商品住房,以存量住房配对作为中低价位租售房源,既町向居民提供价格相对低廉的住房,又可按规定租金标准出租给廉租对象。其中,所购房屋交易主体应享受契税减免的优惠政策。尽快建立经济适用房租赁市场,加紧出台相关政策规定,积极引导合理、适度消费,形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局,形成合理的租售结构,满足一部分既买不起经济适用房,又不具备租用廉租房条件的居民。二、建立和完善住房保障制度的进入、退出机制 任何一套体制的完善,莫不需要退出机制,资本市场如是,住宅保障体系也得如此。制度需要“亡羊补牢”,而不能“听天由命”。经济适用房应有一个科学的退出机制,才能保证资源的有效流动性。目前的经济适用房一旦买到,就终身拥有,这样制度是不合理的。缺乏退出机制使增量经济适用房的建设成为一个无底洞。随着中国经济的持续快速发展,居民的可支配收入水平快速提高,比如,1998年第一批买经济适用房的许多年轻人现在都进入了高收入阶层,再如一些刚参加工作就购买了经济适用房的年轻人和一些新兴行业的从业人员,在不太长的时间内,收入变化可能会很大,这些人在曾经享受了国家的优惠政策,又购买了商品房,还可以将经济适用房出卖或出租进行投资,从而加剧经济适用房的供需矛盾和社会的不公平。所以经济适用房应该是可进可出的,对有限资源进行有效配置,进行一种动态的管理和分配。经济适用房制度没有适当的退出机制,购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件,或由于家庭人口出现变化,如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户,享受的保障住房或者退出或者应相应减小面积,但由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定,如实物配租形式的廉租房,其退出机制也往往很难操作和执行。因此,一旦享受了经济适用房或实物配租形式的廉租房,就形成了既得利益,造成福利固化。住房保障资源未能用在最需要的低收入居民身上,导致保障制度成效降低。因此,要尽快建立经济适用房的“退出机制”,从根本上抑制经济适用房的过度消费。各地房地产管理和社会保障部门成立专门的机构(也可成立联合机构),对申请保障型住房居民的收入作严格的审核,在此基础上,不同的收入分别纳入不同的保障供应范围;应实行一种动态管理制度,居民收入发生变化,保障措施也相应变化。经济适用房的供应上,政府应该严格审查供应对象,可以考虑对合格的供应对象发《准购证》或《准租证》,取得《准购证》或《准租证》的家庭,可持证购买或租用一套经济适用住房。要科学划分家庭收入线标准:不同地区根据当地居民的实际收入水平,进行定量分类,同时根据当年的商品房价水平,计算经济使用房的不同层次的家庭收入线。要完善经济适用房购房人的收入跟踪监测制度,设定退出条件,完善公示制度,提高工作透明度,加大违法处罚力度,建立诚信体系。经济适用房应该逐步转为政府投资为主的建设方式,住户出售经济适用房,应该统一由政府收购,形成经济适用房闭路循环的模式,切断与市场商品房交易活动之间的联系。要尽快调整政策,提高经济适用房的购买群体的限制条件,使经济适用房真正适合中低收入家庭和低收入家庭的消费。三、拓宽住房保障资金融资渠道 建立以政府主导的住房保障制度,稳定的资金来源是关键。发达的住房金融为发达国家建设住房保障制度创造了条件。一方面,发达的住房金融为公共住房政策创造了宽松的外部环境,使住房保障制度得以在较有利的条件下实施;另一方面,发达的住房金融本身就是参与住房保障制度的重要内容。美国的住房金融事业非常完善,是以住房抵押贷款为核心的公共住房金融政策模式。住房抵押贷款是以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。在美国购买住房一般首期比例为房款的20%,余下的80%运用贷款解决,还款期限最高可达40年,以15年和30年最为常见。香港则采取了由政府担保住房贷款的办法。其具体做法是政府担保机构对购房者进行资信调查、审核,然后给予最高贷款额实行担保。经此担保,购房者只需相当住房售价的5% ,就可得到银行提供的全部住房抵押贷款,这样就可大大刺激中低收入家庭的住房需求。随着中国住房制度改革的全面推进,发展住房金融已成为启动住房消费的重要问题,关系到住房保障制度的建立。