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业务形式看起来千变万化，纷繁复杂，理清政策规定方可以不变应万变。本文结合最新政策对营改增以来房地产开发企业的专属增值税及发票政策进行梳理，对散乱的政策按事项进行分类归纳总结，对每个政策规定的出处进行了标注。 一、纳税人 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 《营业税改征增值税试点实施办法》第一条 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。 国家税务总局公告2016年第18号第二、三条 二、基本政策 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 （一）商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件： 1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4.已通过竣工验收； 5.拆迁安置已经落实； 6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7.物业管理方案已经落实。 （二）商品房预售 商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 三、征税范围 （一）销售不动产属于增值税征税项目 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目； 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 《销售服务、无形资产、不动产注释》 (二)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。 《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条 （三）不征收增值税项目 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5 （四）视同销售 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定 四、税率和征收率 （一）税率 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。 自2018年5月1日起，税率为10%。 自2019年4月1日起，税率为9%。 《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条 （二）征收率 房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （三）预征率 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点 五、计税方法 （一）一般计税 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。 （二）简易计税 1．房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 国家税务总局公告2016年第18号第八条 2．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）第8点 3.自2019年11月1日起，取消一般纳税人简易办法征收备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。 |
文章来源：税屋