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受新型冠状病毒性肺炎疫情防控影响，房地产行业在疫情防控期间及疫情过后将面临诸多与疫情防控相关的法律纠纷和法律问题。金太律师事务所房地产法律服务团队就相关法律问题作一简单梳理，旨在为房地产开发企业提供参考，早作应对，防范纠纷风险。
一、疫情防控与不可抗力
不可抗力包括自然灾害、政府行为、社会异常现象，疫情及因疫情而采取的政府限制性措施，同时兼具了灾害、政府行为、异常现象的性质，无法预见、避免和自行克服。
本次疫情及管制措施倾向于构成不可抗力。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因不可抗力致使合同目的不能实现的可以解除合同。
二、疫情防控与情势变更
情势变更是因订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，导致继续履行合同显失公平或者不能实现合同目的，可以请求人民法院变更或者解除合同。
因不可抗力的原因不能履行合同不承担民事责任，因情势变更原因变更或解除合同的按公平原则分担民事责任。不可抗力虽然不列为情势变更的法定情形，但情势变更更加趋于利益平衡，在不可抗力情形下是可以选择情势变更途径救济的。
三、疫情防控与合同履行
（一）施工合同
疫情防控对施工合同的影响：１、停工；２、劳动力不足无法复工；３、运输等问题导致施工迟延；４、材料价格大幅涨价；５、防控措施增加成本。导致的后果有：１、工期延长；２、价格调整；3、合同变更；4、合同解除。
处理原则：适用情势变更或不可抗力变更、解除合同。
（二）认购合同
疫情防控对认购合同的影响：不能按约定时间签订预售合同。导致的后果由：客户拒绝签约。处理原则：情势变更，推迟签约时间。疫情防控不能成为单方解除认购合同的条件，除非协商解除。
（三）商品房预售合同
疫情防控对预售合同的影响：延期交房导致的后果：退房、迟延付款、迟延办证、违约索赔。处理原则：适用情势变更或不可抗力。疫情防控构成迟延交房免责条件（需综合考虑合同约定及迟延程度）。成本上涨或房价涨跌不构成解除合同条件。不可抗力不构成迟延付款的条件。政策原因迟延办证免责。
（四）房屋租赁合同
疫情防控对租房合同的影响：1、无法实现预期目的；2、房屋无法正常使用；导致的后果：退房、拒付租金、迟延支付租金。处理原则：情势变更。商用房按原合同履行对一方权益有重大影响的以公平原则部分减免房租（无重大影响的不适用）。办公房、居住房无法实际使用期间减免租金。
四、不可抗力、情势变更的考量因素是否适用不可抗力或情势变更需综合考量以下因素：
1、疫情防控与合同履行的关联性和关联程度：
２、是否履行了注意、通知、证明和减损义务。
对不可抗力、情势变更不能机械适用，需根据具体合同约定及疫情防控对合同履行的影响程度综合分析。是否履行了注意、通知、证明和减损义务会影响到不可抗力、情势变更条件的适用。
疫情防控期间，可通过微信等咨询律师进行法律体检，早作应对。对症预防，控制风险。